
这事要从2021年说起,当时保利公司花了49.2亿在东莞黄江地铁站旁边买了一块5.67公顷的地,那位置不错,靠近深圳,还是地铁TOD的核心地块,同时期开发的“科学城·时区”已经建好,这块地本来也该动工,却一直没动静,到2025年底,政府忽然说要花39.8亿把地收回去,评估价是41.9亿,还没正式成交,还在公示阶段。

这块地不普通,它不是一般住宅用地,政府打算用来发展科技研发、数字经济或公共配套,而不是继续盖房子,因为黄江位于东莞与深圳的交界处,是承接产业转移的重要节点,科学城·时区已经做出示范,政府不希望旁边这块地闲置,也不愿它被随意开发而破坏整体规划,所以决定出资收回土地,重新安排用途,确保发展方向正确。
保利公司其实也不傻,当初在2021年拿地的时候,市场火热,融资容易,大家都认为房价会上涨,现在情况变了,销售困难,贷款收紧,现金流也紧张,继续往这块地投钱风险太大,拿到39.8亿现金可以用来还债,保证交付,稳住其他项目,比死守着这一块地划算多了,从账面上看是亏了,实际上是在求生存,我觉得这不是赔本生意,而是及时止损。

政府给的价格比评估价少了2.1亿,看起来像是在压价,其实不是,这块地已经闲置四年多,管理成本和机会成本都得算进去,政府也不希望以后再卖一次,因为不确定因素太多,这个价格是经过仔细计算的,既不让企业太吃亏,也不让财政负担过重,说白了,政府现在更看重效率和可控性,而不是谁出价高就给谁。
这块地闲置时间太长,已经触发了国家的土地管理规定,根据《土地管理法》的要求,土地闲置超过两年就得处理,现在都四年多了,政府采取行动是符合规定的做法,这种情况不是个例,而是普遍趋势,全国都在推进土地集约利用,政府需要能够真正落地、产生实际效果的项目,而不是让地块空着等价格上涨。

这种事在一线城市早就发生过,深圳前海和广州琶洲都做过类似的事,但大多是为了公共项目收回土地,东莞这次不一样,它在普通TOD地块上大规模回购,说明非核心城市也开始学习一线城市的做法,开发商的角色也在变化,以前是拿地盖房赚钱,现在可能变成政府请来的代建方,利润变少,话语权也变小。
本地人心里高兴,政府接手以后,配套升级是大概率的事,房价可能跟着上涨,同行却不太轻松,以后拿地时得仔细琢磨,这块地会不会被政府中途收回,要不要提前留好退路,毕竟现在土地的控制权不在开发商手里。
这件事表面是买卖,实际上是权力转移,过去竞争谁出价高,现在要看谁能运营好,土地的价值不再体现在卖出多少钱,而是能吸引多少人、带来什么产业和公共服务,这正成为城市开发的方向,政府不再单纯卖地收钱,转而扮演资产运营者角色,开发商必须适应这个变化,否则会被淘汰。
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